Vyplatí se postavit dům na pronájem? Spočítali jsme náklady i návratnost investice

Když se řekne investiční nemovitost, většina lidí si představí byt. Jenže co když za podobné peníze můžete nabídnout nájemníkům něco jiného? Vlastní dům, parkovací místo a malou zahradu. Právě menší modulové domy otevírají zajímavou investiční možnost. Kolik by takový projekt stál v okolí Prahy, Brna, Zlína nebo Ostravy? Jaké nájemné může přinášet a za jak dlouho se investice vrátí? Podívali jsme se na konkrétní čísla.

Kolik stojí menší modulový dům určený k pronájmu?

Pro výpočet jsme vybrali Single 59 m² s rovnou střechou z naší nabídky. Jde o kompaktní dům, který může sloužit jako dlouhodobé bydlení jednotlivce nebo páru. Z hlediska investora je zajímavý zejména menší pořizovací cenou oproti běžnému rodinnému domu.

Základní cena provedení na klíč činí 1 810 000 Kč bez DPH. Doprava, jeřáb a zemní vruty představují dalších 205 000 Kč bez DPH.

Pozemek rozhoduje. Rozdíly mohou být v milionech korun

Pro srovnání počítáme s pozemkem o velikosti 400 m². Ten může poskytnout dostatek prostoru pro menší dům, zahradu i parkování, pokud to dovolí územní plán a stavební předpisy.

Ceny stavebních pozemků se však výrazně liší. Například na Praze-východ dosahovala v červnu 2026 uváděná cena přibližně 7 978 Kč/m², zatímco v Brně-městě 10 717 Kč/m². Oproti tomu například v Ostravě činila průměrná nabídková cena pozemků pro bydlení k 1. říjnu 2026 přibližně 2 666 Kč/m².

Pro názornost jsme sestavili čtyři modelové scénáře v lokalitách s dostupností větších měst.

Jde o orientační vstupy do investičního modelu, nikoli zjištěné průměry všech čtyř příměstských oblastí. Skutečná cena závisí na konkrétní obci, stavební využitelnosti a zasíťování.

Za kolik lze menší dům pronajímat?

Zajímavé je porovnání s běžnými byty. Podle nabídek pronájmů se například v Brně objevují byty 2+kk kolem 55–60 m² za 20–26 tisíc korun měsíčně. Ve Zlíně se podobné byty nabízejí zhruba od 15 do 23 tisíc korun podle lokality a standardu.

Menší samostatný dům může nabídnout něco navíc – vlastní zahradu, soukromí a absenci bezprostředních sousedů za zdí. Neznamená to ale automaticky vyšší nájemné. Rozhodující bude dopravní dostupnost a skutečná poptávka.

Pro náš výpočet jsme stanovili následující orientační nájemné:

Nájemné představuje modelový předpoklad pro nový dům o ploše 59 m², nikoli doložený průměr pronájmů srovnatelných samostatných domů. Částky nezahrnují energie a služby, které si nájemník hrají většinou sám navíc. 

A teď to hlavní: Jaká je návratnost investice?

Abychom získali realističtější představu, nestačí vydělit pořizovací cenu ročním nájemným. V našem modelu počítáme také s 10% rezervou na období bez nájemníka, 15 % z potenciálního ročního nájemného na údržbu, opravy a správu a dalšími 15 000 Kč ročně na pojištění, daň z nemovitosti a související náklady.

Výnos z pronájmu není jediný. Nemovitost si uchovává svou hodnotu

Při hodnocení investice je důležité zohlednit také možné budoucí zhodnocení nemovitosti. Podle Českého statistického úřadu vzrostly ceny rodinných domů v České republice mezi lety 2015 a 2025 přibližně o 140 %. To odpovídá průměrnému ročnímu tempu růstu kolem 9,1 %.

Historický růst ale není zárukou budoucího vývoje. Proto jsme pro náš investiční model zvolili opatrnější scénář 5 % ročně.

Pokud byste dnes pořídili nemovitost v hodnotě 4 milionů korun a její cena by rostla o 5 % ročně, za 10 let by mohla mít hodnotu přibližně 6,5 milionu korun a za 20 let dokonce 10,6 milionu korun. Vedle průběžného příjmu z nájemného tak může investor těžit i z dlouhodobého růstu hodnoty svého majetku. Je však potřeba počítat s tím, že skutečné zhodnocení ovlivní lokalita, stav nemovitosti, údržba, inflace i budoucí vývoj realitního trhu.

Investice do domu místo bytu? Proč ne.

Menší modulový dům může být zajímavou alternativou ke klasickému investičnímu bytu. Obzvlášť pokud už vlastníte vhodný pozemek. V takovém případě mohou být pořizovací náklady výrazně nižší a návratnost investice rychlejší. Rozhodující ale vždy zůstává lokalita, poptávka po nájemním bydlení a reálně dosažitelné nájemné.

A že modulový dům může sloužit právě k pronájmu? Podívejte se na naši realizaci modulu o rozměrech 4,65 × 13 metrů, který jsme postavili pro klienta právě s tímto investičním záměrem.