Může být vlastní dům levnější než pronájem bytu? Pokud máte pozemek, čísla mohou překvapit

Vlastní bydlení, nebo nájem? Otázka, kterou v posledních letech řeší stále více lidí. Ceny nemovitostí prudce rostly a stále rostou, hypotéky už dávno nejsou za dvě procenta a výrazně nahoru šlo také nájemné. Na první pohled tak může vlastní dům působit jako varianta, na kterou je potřeba mít několik milionů navíc a velmi vysoký příjem. Jenže existuje situace, kdy se celá rovnice bydlení výrazně mění.

Máte k dispozici vlastní pozemek nebo třeba část zahrady rodičů, na které je možné dům postavit?

Právě takovou možnost využil jeden z našich klientů. Žil v Praze, pracuje ve státní sféře a každý měsíc platil vysoký nájem. Na pozemku rodičů si proto nechal postavit modulový dům a místo nájmu dnes splácí vlastní bydlení. Jeho příběh nás přivedl k otázce: Může dnes opravdu vycházet vlastní menší dům levněji než pronájem srovnatelně velkého bytu v Praze?

Pojďme se na to podívat přes čísla.

Od covidu vzrostlo pražské nájemné přibližně o 61 %

Rok 2020 byl na trhu s nájemním bydlením specifický. Pandemie výrazně omezila turistický ruch a především v Praze se na trh dostalo velké množství bytů, které předtím sloužily ke krátkodobému ubytování. Výsledkem byl tehdy nezvyklý pokles nájemného.

Podle Deloitte Rent Indexu činilo ve 4. čtvrtletí roku 2020 průměrné pražské nájemné 287 Kč za m². Od té doby se ale situace výrazně změnila. Ve 2. čtvrtletí roku 2026 dosáhlo průměrné nájemné v Praze už 462 Kč za m² měsíčně. To je za necelých šest let růst přibližně o 61 %. A protože samotná cena za metr čtvereční může působit trochu abstraktně, převedeme si ji na konkrétní byt.

75 m² v Praze: přibližně 34 650 Kč měsíčně za nájem

Vezměme modelový byt o velikosti 75 m², tedy plochu odpovídající většímu 3+kk nebo 3+1. Na konci roku 2020 by při tehdejší průměrné pražské ceně nájmu vycházel přibližně na: 75 m² × 287 Kč = 21 525 Kč měsíčně

Při současném průměru 462 Kč za m² už jsme na: 75 m² × 462 Kč = 34 650 Kč měsíčně Rozdíl činí 13 125 Kč každý měsíc. A stále mluvíme pouze o nájemném. Bez energií, služeb a dalších pravidelných nákladů spojených s bydlením.

Samozřejmě jde o modelový výpočet založený na průměrné ceně za metr čtvereční. Konkrétní nájem 75m² bytu se bude výrazně lišit podle lokality, stavu, vybavení nebo typu domu. Dobře ale ukazuje, jak výrazně se nájemní bydlení v Praze během několika let posunulo.

A teď druhá strana rovnice: vlastní modulový dům

Náš největší Single modul nabízí plochu až 75 m², tedy stejnou plochu, se kterou jsme počítali u pražského bytu. Aktuální ceníková cena varianty s rovnou střechou je 2 193 000 Kč bez DPH ve variantě na klíč. K tomu je podle aktuálního ceníku potřeba počítat například s dopravou, jeřábem pro osazení a zemními vruty.

Pro jednoduché porovnání si teď vezměme pouze samotnou ceníkovou cenu domu a modelovou situaci, kdy bychom částku 2 193 000 Kč financovali po dobu 30 let s úrokovou sazbou 4,5 %.

Orientační měsíční splátka by vycházela přibližně na: 11 100 Kč měsíčně. Proti tomu stojí modelové průměrné nájemné za 75 m² v Praze: 34 650 Kč měsíčně. Má to samozřejmě své "ale" ... 

Ne, netvrdíme, že postavíte dům za 2,2 milionu a tím všechny náklady končí

Tak jednoduché to samozřejmě není. Ceníková cena domu není totožná s celkovou investicí do hotového bydlení. Do výsledné částky vždy vstupují další náklady spojené s konkrétní realizací, pozemkem, zvoleným technickým řešením i vybavením domu. Cena se může lišit také podle individuálních požadavků klienta, například pokud chce venkovní žaluzie, terasu či vestavěné skříně nad rámec našeho standardu. 

Stejně tak je modelová splátka pouze orientační. Skutečné podmínky financování se odvíjejí od konkrétní banky, výše vlastních prostředků a finanční situace klienta. A hlavně – v našem srovnání chybí jedna položka, která bývá při stavbě domu často vůbec nejdražší: pozemek.

Právě proto celé srovnání začíná dávat největší smysl ve chvíli, kdy už pozemek vlastníte nebo ho máte v rodině k dispozici. Stejně jako tomu bylo v případě našeho klienta.

Pozemek může změnit celou ekonomiku vlastního bydlení

Pokud začínáte od nuly a potřebujete nejprve koupit stavební parcelu například v okolí Prahy, dostáváme se samozřejmě do úplně jiné cenové kategorie. Jestli ale máte k dispozici vlastní pozemek, část větší rodinné zahrady nebo například parcelu rodičů, může se otevřít cesta k bydlení, nad kterou byste jinak možná vůbec neuvažovali.

A přesně tak vznikla také naše realizace v Kamenici.

Klient pracoval ve státní sféře a v Praze platil vysoký nájem. Místo toho, aby každý měsíc posílal další desítky tisíc korun za pronájem, využil pozemek rodičů a nechal si na něm postavit modulový dům o rozměrech 5 × 15 metrů.

Dnes tak bydlí ve vlastním a jeho měsíční splátka je výrazně nižší než částka, kterou předtím platil za nájem v Praze.

Nájem, nebo vlastní bydlení? Není na to jedna správná odpověď

Nájemní bydlení má své výhody. Nabízí flexibilitu, nemusíte řešit údržbu vlastní nemovitosti a pro člověka, který neví, kde bude za několik let žít, může být naprosto logickou volbou.

Stejně tak modulový dům není univerzálním řešením pro každého. Pokud ale víte, že chcete zůstat na jednom místě, a především máte k dispozici pozemek, stojí za to nesrovnávat pouze dvě tradiční varianty: nájem bytu vs. koupě bytu na hypotéku. Existuje i třetí možnost. Postavit si vlastní menší dům. Při dnešních cenách nájemního bydlení totiž může měsíční rozdíl dosahovat částek, které už rozhodně stojí za propočítání.

Máte pozemek? Začněte právě od něj

Každý pozemek je jiný. Liší se velikostí, přístupovou cestou, možnostmi napojení na sítě i tím, jaký dům na něm lze podle územního plánu a dalších podmínek realizovat. Proto vám nedokážeme jedním univerzálním číslem říct, kolik bude stát právě vaše bydlení.

Dokážeme se ale podívat na váš pozemek, vaše potřeby i rozpočet a společně spočítat, jestli pro vás modulový dům dává smysl. Protože pokud už pozemek máte, možná vás vlastní bydlení dělí od mnohem menší částky, než jste si dosud mysleli.